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Wer in diesen Tagen auf der Suche nach einer Immobilie oder gar nach einem Baugrundstück in der Region Andernach- Mayen oder Ahrweiler ist, der hat nicht immer gute Karten. Das anhaltend niedrige Zinsniveau sorgt seit Jahren für eine geschäftige Bautätigkeit und selbst Familien, für die das eigene Haus ein unerreichbarer Traum zu sein schien, wohnen mittlerweile in den eigenen vier Wänden.
Wie sieht die Situation auf dem Markt aktuell aus? Wir sprachen mit Immobilienexperten und fragten sie, worauf man bei seinen Planungen achten sollte.
Der Immobilienmarkt, so wird uns gleich erklärt, teilt sich in unterschiedliche Bereiche, die sich verschieden entwickeln. Im Hochpreissegment gibt es nach wie vor interessante Objekte, die den drei wichtigen Faktoren „Lage- Lage-Wasserlage“ Rechnung tragen. Gemeint sind Häuser, Villen und Grundstücke, die in außergewöhnlichen Lagen mit hochwertigem Interieur oder dem unverbaubaren Blick für den besonderen Geschmack genau das Richtige bieten – und entsprechend teuer sind.
Auch in diesem Segment ist laut Makleraussage nicht alles eitel Sonnenschein – mit steigendem Budget wachsen verständlicherweise beim Kunden auch die Ansprüche – und das „Matching“ zwischen Kundenwunsch und passender Immobilie ist anspruchsvoll und zuweilen langwierig, aber immerhin gibt es in diesem Bereich noch Objekte, die in die Vermarktung gehen. Bauprojekte der gehobenen Art, in denen Eigentumswohnungen verkauft werden – meist noch mit buchbaren Zusatzleistungen wie Einkaufs- und Reinigungsservice – fokussieren auf ein älteres, gut situiertes Klientel, das für seinen Alterssitz bereit und in der Lage ist, einiges zu investieren. Hier gibt es immer wieder interessante Angebote in besten Lagen, die allerdings ihren Preis haben.
Anders sieht es aktuell im Bereich der Mehrfamilienhäuser aus. Hier ist insbesondere in den Städten kaum etwas zu finden. Ist man auf der Suche nach einer Geldanlage, sollte man sich also darauf einstellen, dass es etwas länger dauern kann, bis das geeignete Objekt gefunden wird – wenn überhaupt. Auch Neubaupläne in diesem Bereich scheitern häufig am mangelnden Angebot an Bauplätzen und geeigneten Bebauungsplänen für entsprechende Vorhaben. Ein ähnliches Problem haben auch Häuslebauer, die auf der Suche nach einem Bauplatz für ein Einfamilienhaus sind. Der Wunsch, an einem Ort mit guter Infrastruktur zu bauen, wo es sowohl schulische Angebote als auch Einkaufsmöglichkeiten und Ärzte gibt, steht bei den meisten Familien ganz weit oben. Das führt zu steigenden Preisen für Grundstücke in eben diesen Gemeinden, sodass für Bauplätze, so sie überhaupt zu haben sind, Preise gezahlt werden müssen, die das Bauvorhaben häufig im Keim ersticken. Wer Zeit hat, lässt sich in Wartelisten aufnehmen, die für zukünftige städtische Baugebiete in nahezu jeder Gemeinde existieren.
Im Gegensatz zum Gebrauchtmarkt für Mehrfamilienhäuser sieht es im Segment der Einfamilienhäuser nicht ganz so düster aus. Wer sich für ein gebrauchtes anstatt einem neuen Haus entscheidet, hat durchaus eine Wahl – allerdings müssen auch hier Abstriche gemacht werden. Insgesamt berichten die Immobilienexperten von interessanten Entwicklungen, das Wohnen „wieder aufs Land“ zu bringen, weil es in den Städten unerschwinglich wird, ob sich angesichts der demografischen Entwicklung aber tatsächlich das Landleben behauptet, kann nicht mit Sicherheit gesagt werden. Bei einer Sache sind sich alle Immobilienexperten einig. Bau- oder Kaufvorhaben, die sich ausschließlich aufgrund des niedrigen Zinsniveaus realisieren lassen und die keinerlei Sicherheitspuffer in der Finanzierung vorsehen, stellen weiterhin für Familien ein großes Risiko dar. Auch wenn das Zinsniveau lockt ist es dennoch besser, sicher in einer Mietwohnung zu leben als auf einem Pulverfass, das keinen Spielraum bietet.
Eine Baufinanzierung ist ein zweckgebundenes Darlehen, welches dem Kreditnehmer nicht zur freien Verfügung steht. Was jedoch bedeutet bei einer Baufinanzierung eine zweckmäßige Nutzung? Dürfen nur die Baukosten finanziert werden oder gehören die Grunderwerbskosten auch noch dazu? Wie sieht es mit den Kosten für Außenanlagen, zum Beispiel Garage, Pflasterarbeiten oder Gartengestaltung aus.
Kaum jemand verfügt über genügend finanzielle Mittel, sein Eigenheim ausschließlich durch Eigenfinanzierung zu realisieren. Als klassische und beliebte Variante bietet sich die Baufinanzierung an, welche am häufigsten als Annuitätendarlehen genutzt wird (gleichbleibende Raten). Darlehen für private Immobilienfinanzierungen werden hauptsächlich von Banken gewährt. Der gewerbliche Darlehensgeber benötigt eine Zulassung gemäß dem Kreditwesengesetzes (KWG). Typische Darlehensgeber sind zum Beispiel: Banken, Bausparkassen, Versicherungsgesellschaften, Landesförderinstitute, Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW).
Eine untergeordnete Rolle bei der Baufinanzierung spielen private Kredite von Privatpersonen und Arbeitgeberdarlehen im Rahmen betrieblicher Sozialleistungen durch den Arbeitgeber. Durch das Kreditwesengesetz sind diesen alternativen Darlehensgebern jedoch sehr enge Grenzen gesetzt.
Es besteht häufig auch die Möglichkeit, verschiedene Geldgeber bei einem Immobilienkredit zu kombinieren, zum Beispiel Bausparkassen und Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW).
Wofür dürfen Sie eine Baufinanzierung verwenden?
Schon fast selbsterklärend kann man mit einem Darlehen zur Baufinanzierung ein Haus bauen. In der Regel erhält man keine einmalige Auszahlungssumme über den Gesamtbetrag der Baufinanzierung. Es wird nach fertiggestellten Bauabschnitten gezahlt, indem Bauleute die betreffende Rechnung bei Ihrem Darlehensgeber einreichen. Dieser veranlasst dann nach der Prüfung die Auszahlung an das rechnungsstellende Bauunternehmen oder auch direkt auf Ihr Konto.
Kaufnebenkosten
Beim Grundstückserwerb entstehen zudem Kaufnebenkosten. Dazu gehören:
Grunderwerbsteuer, Notar- und Grundbuchgebühren, Maklercourtage, Eventuell Vermessungskosten, Eventuell Baugrunduntersuchungen.
Diese Kaufnebenkosten können ebenfalls vom Baudarlehen abgedeckt werden (110 Prozent – Finanzierung), was sich jedoch ungünstig auf den Sollzins auswirkt. In vielen Fällen ist es günstiger, die Kaufnebenkosten durch eigene finanzielle Mittel zu tragen.
Außenanlagen in der Baufinanzierung
Viele Baugrundstücke bieten Platz für Außenanlagen, zum Beispiel Garten oder Garage. Die meisten Banken nehmen diese Kosten auf Wunsch mit in die Baufinanzierung auf. Wichtig ist dabei, von Anfang an diese Kosten im Darlehen zu berücksichtigen. Nachträglich ist es schwierig bis unmöglich, für Außenanlagen den günstigen Zins der Baufinanzierung zu nutzen.
Dafür eignet sich eine Baufinanzierung nicht
Hat man bei der Ausführung des Bauprojektes die Garage nicht in der Baufinanzierung eingeplant, ist es nachträglich kaum abzuändern. Nachträglich errichtete Garagen müssen dann anders, zum Beispiel mit einem frei verfügbaren Kredit zu einem höheren Zins, finanziert werden. Carports, Gartenhäuser oder die Gartengestaltung betrifft es ebenfalls.
Zudem gibt es bei der Baufinanzierung bei den meisten Gebern der Darlehen eine Mindestsumme von 50 000 €. Deswegen ist es ratsam, solche zusätzlichen Kosten mit bei der Baufinanzierung zu berücksichtigen.
Es gibt eine Ausnahme in der Baufinanzierung, die es gegebenenfalls doch ermöglicht, nachträglich noch Wünsche zu realisieren. Ist die Summe des Darlehens höher als die tatsächliche Umsetzung des Bauvorhabens gekostet hat, entsteht ein finanzieller Überschuss. Dieser kann von der Bank für weitere Tilgungen von Kosten im Rahmen des Bauvorhabens ausgezahlt werden. Allerdings nur, wenn diese Regelung auch Bestandteil des Vertrages war. Ohne vertragliche Fixierung kann sogar eine Nichtabnahmeentschädigung an den Darlehensgeber fällig werden.
Risiko zu wenig Eigenkapital
Trotz derzeit niedriger Zinsen ist es ein Fehler, ein Haus mit zu wenig oder sogar ohne Eigenkapital (Vollfinanzierung) zu bauen. Mindestens 20 Prozent der Gesamtkosten sollte als Barvermögen, Bausparvertrag oder anderen Guthaben zur Verfügung stehen.
Mit wenig oder gar keinem Eigenkapital nützen auch die günstigen Zinsen nichts, weil Banken dann einen kräftigen Zinsaufschlag für das erhöhte Risiko verlangen. Man sollte sich davor hüten, sich finanziell zu übernehmen und die Lebenshaltungskosten nicht zu niedrig einplanen und Reserven vergessen. Hoppen und Effertz
